Karşılaştırma Listesi

İlan karşılaştırma yapabilmek için en az 2 ilan seçmelisin.

Blog

Güncel Blog yazılarımız için takipte kalın.

Emlakçılık Yönetmelik Eleştirisi

30.10.2017 TARİHLİ YÖNETMELİK TASLAĞI DEĞERLENDİRİLMESİDİR 

T.C. Gümrük Ve Ticaret Bakanlığı tarafından 30.10.2017 tarihinde kamuoyuna sunulan ve görüşe açılan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı, İzmir' de faaliyetini sürdüren Ersin Emlak / Erol DURUKAN ve İstanbul ‘ da faaliyetini sürdüren Cesur Gayrimenkul Aracılık ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret Ltd.Şti. Yetkilisi M. Cesur GÖÇMEN  (*) tarafından değerlendirilmiş, görüşlerimiz aşağıda sıralanmıştır. Değerlendirme yapılırken güncel çalışma  ortamı, bireysel veya tüzel kişilik olarak faaliyette bulunan  meslektaşlarımız, iş sahipleri ile birlikte camianın tüm bileşenleri dikkate alınmış, bu yolda tecrübelerimizin dışında başkaca kişilerin eleştiri ve değerlendirmelerinden de istifade edilmiştir.

Genel Değerlendirme :

Taslağın Genel Gerekçe kısmına ve özellikle metinde son paragrafta yer alan  “Taslakta yer alan düzenlemelerin, Ülkemiz ekonomisinde önemli bir ağırlığı bulunan ve oldukça geniş bir kitleye hitap eden ancak sınırlarının tam olarak belirlenememesi sebebiyle uygulamada pek çok sıkıntıya yol açan taşınmaz ticaretine yönelik faaliyetlerin yasal altyapıya kavuşturulması suretiyle taşınmaz ticaretinin belirli nitelikleri haiz olan tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılmasını, bu meslekte nitelikli insan kaynağı yaratılmasını, taşınmaz ticaretinin güvenli bir ortamda yapılamasını ve taşınmaz ticareti yapılan işletmelerde hizmet kalitesi ile tüketici memnuniyetinin arttırılmasını sağlaması hedeflenmektedir.” Kısmına aynen katılmaktayız. Bu gerekçe her bir meslektaşımın da arzuladığı husustur. Yönetmelik Taslağına da bu göz ve dilekle bakmış, incelemiş durumdayız. Yönetmelik gerekçesinde belirttiği hususu hayata geçirme konusunda yeterli midir ?Temennimiz  her şeyden önce bu hususun bir yasa olarak düzenlenmiş olmasıdır.

Taslağın Değerlendirilmesi :

Taslak metin içerisinde yer alan yetki belgesi, yeterlilik belgesi, denetim, cezai şart gibi hükümler üzerinde prensipte ittifak ettiğimiz düzenlemelerdir. Ancak Taslak daha 2. Maddesinde belirttiği kapsam ile konuyu son derece dar almıştır. Zira bu madde

“Bu Yönetmelik; taşınmaz alım satımı ve kiralanmasına aracılık eden gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetlerini, yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi ve iptaline ilişkin usul ve esasları, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartları, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülüklerini ve Bakanlık, yetkili idareler ile ilgili diğer kurum ve kuruluşların taşınmaz ticaretine ilişkin görev, yetki ve sorumluluklarını kapsar.

Şeklinde olup Emlak hizmetini sadece alım / satım ve kiralama olarak sınırlandırmıştır. Bizde değerlendirmemizi bu sınırlar içinde kalarak yaptık. Ne var ki hemen başında bunu açıkça belirtmeliyiz. 

 Emlak hizmeti gerçekte sadece bu sınıra hapsolan bir husus olmayıp Emlak Danışmanlığı şeklinde daha doğru ifade edilen ve tanımı bizce de; 

hak sahiplerinin talebi üzerine hizmet sözleşmesi yaparak taşınmazların alımı, satımı, kiralanması ile irtifak hakkı, rehin, diğer sınırlı aynî haklar ve şahsi hakların tesisi gibi işlemlerde danışmanlık, mesleki alanına yönelik bilirkişilik ile gayrimenkul rayiç bedel araştırması ve belirlemesini yapan, konut kredisi ürünlerinin tanıtım ve tüm bu işlemlerle ilgili form, beyanname ve diğer belgeleri düzenleyerek bu konularda taraflarla ve onlar adına ilgili kamu kurum ve kuruluşlarında iş takibi ve aracılık yapan Emlâk Danışmanları” 

şeklinde olmalıdır. 

Bu hususu şerh düştükten sonra taslakta tarafımızca yanlış bulduğumuz maddeler ile bunların ilişkilendirilmesini ele alalım.

 

Taslakta  Hizmet Sözleşmesi Başlıklı 15. Maddenin d) fıkrası;

 d) Hizmet sözleşmesinin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda uygulanacak cezalar ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları

Şeklindedir.

Bu hüküm taraflara kusurları olmaları halinde karşılaşacakları müeyyideleri serbestçe tayin etme imkanı vermektedir.

 

Oysa yönetmeliğin Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi 16. Maddesin f) fıkrası; 

f) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın alım satıma aracılık sözleşmesinden cayması durumunda, cayan tarafın hizmet bedelinin yüzde onunu ödemekle yükümlü olacağı hususu.” 

Şeklindedir. 

Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinin tarafları iş sahibi, alıcı ve işletmedir. (Madde 16. Fıkra1.) Uygulamada iş sahibi hizmet sözleşmesinin d fıkrası gereği tayin edilen yükümlülük altında iken fiilen taşınmaza alıcı bulunmuş, taraflar hazır, buna ilişkin aracılık sözleşmesi imzalanmış, sonrasında aynı iş sahibi tamamen haksız yere (Zira hukuken haklı bir sebep var ise bu durum zaten açıkça “ hukuken haklı bir sebep olmaksızın “ denilerek koruma altına alınmıştır) bundan tek taraflı olarak cayabilecek, sorumluluğu da hizmet bedelinin yüzde onu ile sınırlı kalacak. Bir başka deyişle iş sahibine cayması halinde hizmet bedeli yönünden yüzde doksan avantaj sağlanmış olacak. Kanımızca bu hüküm; 

f) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın alım satıma aracılık sözleşmesinden cayması durumunda, cayan tarafın hizmet bedelinin tamamını ödemekle ve ayrıca yine hizmet bedelinin yüzde onu  oranında cezai şart ödemekle yükümlü olacağı hususu.”

 Şeklinde düzeltilmelidir.

 

Yönetmeliğin 17. Maddesinde yer alan “ Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi “ Başlıklı maddenin e)  fıkrası 

“ e) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın kiralamaya aracılık sözleşmesinden cayması durumunda, cayan tarafın hizmet bedelinin tamamını ödemekle yükümlü olacağı hususu.”   

Şeklindedir. Bu hüküm, kiralama işlemlerinde biraz önce belirttiğimiz haksız yere  cayma durumunda, cayan tarafın hizmet bedelinin tamamını ödeyeceğini hükme bağlamıştır. Yönetmelik bu hali ile kendi içinde çelişmektedir. Zira satış halinde hizmet bedelinin %10 u ile sınırlı tutulan sorumluluk kiralama işinde tamamımı kapsamaktadır. Doğrusu kişileri yapılan anlaşmalardan dilediği zaman haksız yere caymayı özendirmek değil tam tersine sadık kalmasını sağlamaya yönelik olmalıdır. Nispeten kiralama işlerinde böylesi bir hassasiyet gözetilmiş, satış işlemlerinde yer alan yaptırımın ne kadar az olduğunun dikkat çekmesini sağlamıştır. Kanımızca bu madde de yukarıda önerdiğimiz madde ile eşdeğerlik sağlamalı ve

 e)İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın kiralamaya aracılık sözleşmesinden cayması durumunda, cayan tarafın hizmet bedelinin tamamını ödemekle ve ayrıca yine hizmet bedelinin yüzde onu  oranında cezai şart ödemekle yükümlü olacağı hususu.” 

Şeklinde düzenlenmelidir. 

 

Yönetmeliğin “ Taşınmaz gösterme belgesi “ başlıklı 19. Maddesi içerisinde yer alan (3.)  fıkrasında; 

(3) Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talep edilemez. Ancak, taşınmaz ticareti ile iştigal eden işletmenin bulunduğu ilçe sınırı dışında verilen taşınmaz gösterme hizmeti için taşınmazın gösterildiği kişiden ulaşım masrafı talep edilebilir.” 

Denilmektedir. Bu durum Hizmet vereni sınırsız ve belirsiz şekilde karşılıksız olarak 3. Kişilerin keyfiliğine terk etmektedir. Kişilerin aynı yer için yer görme talebinde bir sınırlama olmadığı gibi bu hizmetin karşılıksız olması durumunda uygulamada çokça sorun yaşanacaktır. Ayrıca farklı ilçede bulunan taşınmaz için yol gideri talebinde bir kriter tesis edilmemiştir. Yol gideri Toplu ulaşım giderleri v.b. esas alınacaksa, toplu ulaşımın sağlanmadığı yerlerde ticari taksi gideri mi esas alınacaktır? Bu karışık ve sorunlu bir maddedir. Uygulamada, özellikle merkez ilçe durumunda olmayan, belediye alanları sınırları dışında kalan, köyler, mahalleler v.b. yerleşim alanlarındaki taşınmazların yer gösteriminde nizaya neden olabilecektir. Bu nedenle önerimiz;

 (3) Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında 10/02/1954 Tarihli 6245 Sayılı Harcırah Kanunu Hükümleri Uyarınca Verilecek Gündelik Ve Tazminat Tutarlarına ilişkin H Cetvelinde B Maddesinin alt (a) sırasında yer alan miktar her bir yer gösterme işlemi için ayrı ayrı alınır. (Bu miktar  2017 Yılı için 48,25.TL‘ sı olarak esas alınır.)Bunun dışında, İlgilisinden yer gösterme nedeniyle yol veya başkaca nam altında herhangi bir bedel talep edilemez.” 

Şeklinde olmalı ve sabit bir kritere bağlanmalıdır. Böylece hem hizmet veren açısından zaman ve mesaisi karşılık bulmuş olur, hem de iş sahipleri açısından kuruma, kişiye göre değişen gider talepleri ile karşılaşılmaz.

 

 Fıkranın bu hali ile düzenlenmesi durumunda Alt 2. Fıkraya ç) bendinden sonra gelmek üzere d) bendi eklenmeli bu da;

 d) Yer gösterme bedelinin fatura tarihi ve numarası, 

şeklinde olmalıdır. 

 

Taslağın aslında Emlakçılar açısından en önemli düzenlemelerin yer aldığı “  Hizmet bedeli “  başlıklı 20. Maddesine ilişkin değerlendirmeler yine alt başlıklar halinde olacaktır. Bu madde içerisinde yer alan Alt 1. Madde; 

(1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin yüzde üçünden fazla olamaz. 

Şeklindedir. 

Bu durum uygulamada karışıklığa neden olabilecektir. Zira Alım Satım işlemi tek parça gibi değerlendirip buna göre ücret tayini yapılmış ise de, bu işlem alıcı ve satıcı olarak iki taraflı olup her bir taraf yönünden ücret bağlayıcılığı vardır. Hizmet sözleşmesi Satıcı ile tek taraflı yapılır. Tek taraflı olarak taşınmazın satış işlemlerine yönelik ücret tayin edilir.  Alıcı ile yer gösterme, pazarlık v.b. süreç sona erdikten sonra karar verilip yazılı hale dönüşme aşamasında Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi tesis edilir ve bu sözleşmede artık Alıcı da taraftır, onun adına da hizmet verilmekte nihayetine kadar yürütülmektedir. Bu bağlamda alıcının verilen hizmetin dışındaymış gibi değerlendirilip sadece satıcı yönünden anlaşılan hizmet bedelinin ödeme şekline dahil edilmesi hem uygulamanın, hem hakkın hem de hukukun temel ilkelerine aykırıdır. Bu durumun daha iyi anlaşılması açısından serbest meslek olarak yapılan Avukatlık hizmeti örnek teşkil edebilir. Zira orada da davacı var ve Avukat ücret sözleşmesini yine Bağlı olduğu birimce tayin edilen Asgari Ücret sınırlarında tek taraf ile tayin ederken davasının sonunda ayrıca diğer tarafa  da Vekalet ücreti yükleniyor. Davalı/Davacı taraf kendi avukatı olmasa bile, sadece diğer davalı/davacının kendi istediği için, yasal mecburiyeti olmadığı halde kendisine tuttuğu avukatının ücretini asgari sınırlarda ödemek durumunda kalıyor.  Emlak hizmetinde ise satıcı tek taraflı olarak  Aracı ile anlaşıyor, bunun ücretini tayin ediyor, Alıcı ise bu hizmetin satıcı kadar asli yararlananı iken hiçbir ücret ödemiyor. Sadece satıcının anlaştığı ücreti sözleşmede kabul ederse paylaşıyor. Bu Emlakçıların gelirini yarıya indirdiği gibi rekabet ortamını da yok edecek, kayıt dışılığı tamamen özendirecek, Taşınmaz ticaretine disiplin getireyim, nitelik kazandırayım derken sadece bu madde ile yapılamaz hale dönüşecektir. Bu konuda endişe ve kaygı duyulması son derece yerindedir. Bu nedenle önerimiz; 

(1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olmak üzere  yüzde üçünden aşağı  olamaz.

 

Şeklinde olmalıdır.(Temel prensip aslında tayin edilecek ücrette azami oranı değil asgari oranı belirlemektir. Yine Avukatlık Ücret tarifesi buna emsaldir. Zira taraflar aralarındaki ücret miktarını serbestçe tayin etme hakkına sahip olmalıdır. Bu hususun sınırları diğer kanunlarla belirlidir. )

 

Yine alt (2.)  Maddesi 

“(2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin bir aylık tutarından fazla olamaz.” 

Şeklinde olup yukarıda 1. Madde için belirttiğimiz gerekçeler ile bunun da;

 “(2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olmak üzere bir aylık tutarından aşağı olamaz.”

Şeklinde olmalıdır.

 

Yine Alt 3. Ve 4. Maddeleri 

(3) İşletme, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır.
(4) Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.
 

Şeklindedir. 

Burada 4. Madde hizmet bedelinin paylaştırılması ve ödeme sorumluluğu getirir iken emlakçının alacağının tahsilini zorlaştırmıştır. Emlakçı 3. Madde gereği tamamını hak ettiği ücreti almak için taraflara ayrı ayrı müracaat edecek nihayetinde yasal yollara ayrı ayrı gidecektir. Uygulamada son derece büyük sorunlara sebep olacaktır. Bu nedenle 4. Maddenin; 

 (4) Hizmet bedelinden, iş sahibi ile alıcı veya kiracı müştereken ve müteselsilen sorumludur. Taraflardan birinin diğerinin payını da ödemek durumunda kalması halinde rücu ve uğradığı zararları tazmin hakkı saklıdır. Hizmet bedeli var ise  kaparo veya peşinattan öncelikle  tevkif edilir. 

Şeklinde olmalıdır.

 

Yine Alt 5. Madde; 

(5) Hizmet sözleşmesinde alım satıma ilişkin hizmet bedeli oranına yer verilmemesi halinde bu bedel, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin binde beşidir

Şeklinde olup kabulü mümkün değildir. Zira sözleşmede bedel yazılmamış olması halinde satış bedeli esas alındığında binde beşi oranı, sözleşmenin kendisi için ödenecek Damga Vergisinin neredeyse yarısıdır. Sözleşme için ödenecek Damga Vergisi oranı bile Binde 9,48 dir. Bir başka deyişle yaptığınız sözleşmeye dayanarak talep edeceğiniz hizmet bedelinin iki katını delil olarak sunacağınız bu sözleşme için Damga Vergisi olarak ödemek durumunda kalınmaktadır. Bu nedenle daha fazlasına sözleşmede yer verilmemişse hizmet bedeli  Asgari oran üzerinden hesaplanmalıdır. Avukatlık Ücret tarifesi bu hususta da örnek teşkil etmelidir. 

Bu nedenle 5. Madde;

 (5) Hizmet sözleşmesinde alım satıma ilişkin hizmet bedeli oranına yer verilmemesi halinde bu bedel, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin yüzde üçünden fazla olamaz

Şeklinde olmalıdır.

 

Yine Alt 6. Madde 

(6) Hizmet sözleşmesinde kiralamaya ilişkin hizmet bedeline yer verilmemesi halinde bedel talep edilemez. 

Şeklindedir.

Bu hükmün kabul edilir tarafı yoktur. Bir hizmetin varlığı kabul edilip karşılığı olmadığının mevzuatta yer almasının sakıncası saymakla bitmez. Temel kabul aracılık sözleşmesinin yazılı olması ise de yazılı metinde yer alması unutulan bir ifade nedeniyle hizmeti karşılıksız saymak kesinlikle doğru değildir. Bu nedenle bu hüküm de;

 (6) Hizmet sözleşmesinde kiralamaya ilişkin hizmet bedeline yer verilmemesi halinde bu bedel, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin bir aylık tutarından fazla olamaz.

 Şeklinde olmalıdır.

 

Yine alt (7). Madde ; 

(7) Alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde olduğunun iddia edilmesi durumunda, tapuda beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hizmet bedeli hesaplanır ve ödenir. 

Şeklindedir. 

Bu madde Ülkemizde yaygın olan bir durumun, gerçekteki işlem  değeri ile tapuda gösterilen kaydi işlem değeri arasındaki uçurumun itirafı mahiyetindedir. Temel prensip bunu makul ve kabul edilir saymak değil, engellemek şeklinde olmalıdır. Dolayısı ile sadece kişinin “ Ben sözleşmede şu fiyatta gösterdim ama tapuda daha aşağıdan işlem yaptım, vergi kaybına neden oldum bu yüzden daha da az hizmet bedeli ödemem gerekir “ diyerek ödüllendirilmesi kabul edilemez. Hüküm aslında tam tersi niteliğinde olmalıdır. Böylece insanlar her hangi bir birimde birbirinden farklı beyanda bulunma imkanına sahip olmasınlar, özendirilmesinler. 

 Bu nedenle bu hüküm de; 

(7) Alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde olduğunun iddia edilmesi durumunda, Aracılık sözleşmesindeki değer esas alınır. 

Şeklinde olmalıdır.

 

Yine Alt (8). Madde; 

(8) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın alım satım veya kiralamadan cayması durumunda cayan taraf; alım satım işlemlerinde hizmet bedelinin yüzde onunu, kiralama işlemlerinde hizmet bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür. 

Şeklindedir, 

Bu madde cayma halinde taraflara yüklenen müeyyideyi düzenlemiştir. Cayma konusunda taraflara herhangi bir süre tayin edilmemiş olması ucu açık, keyfi ve hatta kötü niyetli cayma halini özendirmektedir. Zira bütün olarak değerlendirildiğinde zaten yönetmelik içerisinde neredeyse yok sayılacak kadar azaltılmış olan hizmet bedelinin yüzde onunu ödeyerek sözleşmeyi bertaraf ederek, o güne kadar verilmiş tüm hizmetlerin nimetlerinden sonrasında da istifade edip (Reklam, Tanıtım, bilinirliğinin arttırılması v.b.) Emlakçıyı aradan çıkarmanın yolunu açacaktır. Haksız yere sözleşmeyi fesih etmenin müeyyidesi bu şekilde ucu açık, belirsiz bir süreç için olmamalıdır. Bu nedenle bu hüküm de; 

(8) İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 ay içerisinde alım satım veya kiralamadan cayması durumunda cayan taraf; alım satım işlemlerinde hizmet bedelinin yüzde otuzunu, kiralama işlemlerinde hizmet bedelinin yüzde ellisini, bu tarihten sonra cayması durumunda ise  hizmet bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür. 

Şeklinde olmalıdır.

 

Yine Alt (9). Madde; 

(9) İş sahibi, birden fazla işletmeyle aynı taşınmaza yönelik ve aynı konuda aracılık faaliyetinde bulunması konusunda anlaşabilir. Bu durumda, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletme hizmet bedeline hak kazanır. 

Şeklindedir. 

Bu madde ile İş sahibinin serbestisi korunurken 18. Madde ile çelişir bir durum yaratılmıştır.

 

Bu yönetmeliğin 18. Maddesi; 

Hizmet ortaklığı sözleşmesi
MADDE 18- (1) İşletme, hizmet sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ile hizmet sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütebilir.
(2) Hizmet ortaklığı sözleşmesi yazılı olarak yapılır. Sözleşmede asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir:
a) İşletmelerin yetki belgesi numarası, unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası.
b) Sözleşmenin konusu.
c) Hizmet bedelinin paylaşılma usulü.
ç) Tarafların hak ve yükümlülükleri.
(3) İşletme tarafından, hizmet ortaklığı sözleşmesinin düzenlendiği gün iş sahibine bilgi verilerek bu sözleşmenin bir örneği düzenlenme tarihinden itibaren iki iş günü içinde iş sahibine gönderilir. Gönderime ilişkin ispat yükümlülüğü gönderimi yapan işletmeye aittir.
 

Şeklinde olup İşletmeye başka işletmelerle çalışmasına iş sahibinin onayı ve sözleşmede yer alması şartı ile izin verilmiş, iş  sahibine bilgi verme yükümlülüğü getirilmiş ve ücret dağılımı buna göre düzenlenmiştir 

Yukarıda yer alan 9. Madde de ise bu durum tamamen iş sahibinin keyfiliğine bırakılmıştır. Emlakçı hiç haberi yokken bir anda kendisini 8 ortak ile birlikte bulabilir. Böylesi bir durum rekabeti değil ancak nizayı arttırır. Yönetmeliğin bütünlüğü açısından 18. Maddeye paralel düzenleme yapılmalıdır. Bu nedenle 9. Madde ; 

(9) İş sahibi, hizmet sözleşmesinde yer alması koşuluyla birden fazla işletmeyle aynı taşınmaza yönelik ve aynı konuda aracılık faaliyetinde bulunması konusunda anlaşabilir. İş sahibi tarafından başka bir işletme ile sözleşme yapılmış ise, sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren üç gün içerisinde bir örneğini diğer işletmelere göndermek durumundadır. Birden fazla işletme ile anlaşma yapılmış olması durumunda, son sözleşme imzalanan işletmeden öncekiler bu durumu öğrendikleri tarihten itibaren 7 gün içerisinde her hangi hak ve alacak talep etmeksizin tek taraflı olarak sözleşmelerini fesih edebilirler. Fesihe ilişkin husus 3 gün içerisinde iş sahibine bildirilir.  Bu durumda, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletme hizmet bedeline hak kazanır.
Şeklinde olmalıdır.

 

Yönetmeliğin Dördüncü Bölümü Çeşitli ve Son Hükümler şeklinde düzenlenmiştir.

 

Yönetmeliğin Ruhsatlandırma Başlıklı 21. Maddesi; 

MADDE 21- (1) Taşınmaz ticaretiyle iştigal edecek işletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeden önce yetkili idareler tarafından kontrol edilir ve yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilemez.

 (2) 9 uncu maddenin ikinci fıkrası uyarınca yapılan bildirim üzerine işletmeye ait işyeri açma ve çalışma ruhsatı derhal iptal edilir. 

Şeklindedir. 

Bu madde Başlığı ile birlikte Ruhsatlandırma ve Vergilendirme Şeklinde olmalı, Yönetmelik içerisinde hiç yer almayan ve ileride tartışma konusu olacağı açıkça belli olan KDV ve Damga Vergisi hükmü düzenlenmelidir. Bu nedenle 21. Maddeye ek 3. Madde konulmalıdır.

 

Buna göre 21. Madde; 

Ruhsatlandırma ve Vergilendirme
MADDE 21- (1) Taşınmaz ticaretiyle iştigal edecek işletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeden önce yetkili idareler tarafından kontrol edilir ve yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilemez.
 (2) 9 uncu maddenin ikinci fıkrası uyarınca yapılan bildirim üzerine işletmeye ait işyeri açma ve çalışma ruhsatı derhal iptal edilir.

(3) Kendi kanunlarındaki hükümler saklı kalmak kaydı ile burada geçen hizmet bedeli ve diğer ücretler Katma Değer Vergisi hariç olarak tanımlanmıştır. Ayrıca hizmet sözleşmesi veya Aracılık sözleşmesi nedeniyle tahakkuk edecek Damga Vergisi taraflar arasında eşit olarak tahsil olunur. 

Şeklinde olmalıdır.

 

 

SON DEĞERLENDİRME ; 

Yukarıda yapılan değerlendirme T.C. Gümrük Ve Ticaret Bakanlığı tarafından 30.10.2017 tarihinde kamuoyuna sunulan ve görüşe açılan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı metniesas alınarak yapılmıştır. Yeni bir metin oluşturma iddiası ile düzenlenmemiştir. Temelde Yönetmelik daha geniş kapsamlı olmalı, İşletmenin Tapu kaydı üzerinde bir takım bilgilere ulaşmasını içermeli,sınırlı işlem yapma imkanı getirilmeli,  alım / satım veya kiralamaya ilişkin  ödemeler başta olmak üzere hizmet bedelini de içerir şekilde parasal  sistemini tamamen kayıt ve güvence  altına alır şekilde yeni maddelere yer vermeli, İşletmeyi sadece alım – satım ve kiralama işleri ile sınırlı tutan değil aynı zamanda danışmanlık hizmeti de verdiği gerçeğini kabul eden bir vizyon ile  görmeli, belli sayıdan fazla bağımsız bölüm inşa eden firmalara aracı işletmeler  ile çalışma zorunluluğu getirilmeli, tanımları, hak ve mükellefiyetler ile müeyyideleri bu vizyon dahilinde düzenlemelidir. Gayrimenkul  Borsasının hazırlığı yapılan ülkemizde Taşınmaz Ticareti de kendisine uygun daha nitelikli yasal güvencelere muhakkak kavuşacaktır. Bu yönetmeliği, ilk adım olarak  önemsiyor  ve gelecekteki çalışmaların başlangıcı olarak görüyoruz. Tüm eksik gördüğümüz yanlarına rağmen emeği geçenlere, tartışmayı günümüze taşıyanlara şükranlarımızı sunuyoruz.17.11.2017

 

            Erol DURUKAN                                                      M. Cesur GÖÇMEN

            Ersin Emlak / İzmir                            Cesur Gayrimenkul Aracılık Ve Danş. / İST.  

(*) Bu metinde yer alan görüş ve yazılar kaynak göstermek sureti ile herkesin istifadesine açıktır. 

İrtibat :

Erol DURUKAN                   :   0.533.711 24 91

Cesur GÖÇMEN                  :   0.532.436 32 86

Diğer Bloglar

GAYRİMENKUL ARACILIK VE DANIŞMANLIK

  Gayrimenkul alım, satım, kiralama işlemlerinde ya da gayrimenkul için ihtiyaç olan finansman ... Devamını Oku

KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI AYDINLATMA METNİ

CESUR GAYRİMENKUL olarak kurulduğumuz günden beri büyük önem verdiğimiz Kişisel Verilerin ... Devamını Oku

En Uygun İlanlar İçin

Hemen Tıklayın